Grundlegend betrachtet bietet das deutsche Rechtssystem (allen voran natürlich die Regelungen des BGB) Mieterinnen und Mietern (und *) einen halbwegs akzeptablen Schutz vor Willkür. Zumindest im internationalen Vergleich.

Aber es gibt eine gefühlt archaische und geradezu bösartige Regelung die schon beachtlichen Schaden angerichtet hat – und unter den Bedingungen eines Immobilienmarktes der kurz davor steht völlig aus dem Ruder zu laufen wie eine tickende Zeitbombe wirkt. Die Rede ist natürlich von der Eigenbedarfskündigung.

Trotz Gegenmaßnahmen steigt die Zahl der Wohnungen die in Berlin von Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden extrem. Es wird zwar aktuell im Bundesrat über eine Novelle des Baugesetzbuches diskutiert die auch diese Umwandlungen deutlich erschweren soll – aber ich gehe davon aus, dass es bereits jetzt zu spät ist, um den bis zur Verabschiedung angerichteten Schaden auch nur halbwegs sinnvoll zu begrenzen. Hier weitere Informationen zum aktuellen Stand des Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland.

Viele der Mieter*innen in den zu Eigentum umgewandelten Wohnungen werden früher oder später (Sperrfrist) eine Eigenbedarfskündigung erhalten. Spätestens nachdem diese Wohnungen an andere Mieter*innen verkauft wurden, die ihrerseits von Mietsteigerungen oder Eigenbedarfskündigungen bedroht sind oder diesen zuvorkommen wollen. Und trotz einiger Pseudo-Schutzregelungen geht das in den seltensten Fällen für die aktuellen Bewohner gut aus. Oder, wie der Focus so schön treffend formuliert: Mit Eigenbedarf räumt der Vermieter fast jede Wohnung.

Aber was genau ist das Problem mit der Eigenbedarfskündigung? Sind nicht hier, wie auch sonst, verschiedene, gleichermaßen berechtigte Interessen gerecht gegeneinander abzuwägen? Nein, absolut nicht! Die Eigenbedarfskündigung hat in unserem Rechtssystem nichts zu suchen – sie ist nichts anderes als kodifiziertes Unrecht.
Ich erkläre das mal besser an einem Beispiel:

Frau Müller hat soeben in München ihr Jurastudium erfolgreich abgeschlossen und sogar schon eine Anstellung in einer Berliner Kanzlei gefunden. Fröhlich steigt sie in ihren Ferrari und düst in die Hauptstadt. Dort sucht sie sich ein schönes Haus aus, dringt in eine Wohnung ein, überwältigt eine ältere Dame, setzt sie vor die Tür und wohnt jetzt glücklich in deren Wohnung. – Darf Frau Müller das? Natürlich nicht. Strafbewehrt. Frau Müllers Missetat stehen eine Reihe von rechtlichen Regelungen im Weg, unter anderem die Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG) sowie der Besitz der Mieterin an der gemieteten Wohnung (Schutz des Eigentumsgrundrecht nach Art. 14 GG).
In unserem hypothetischen Fall ist das aber nicht nur das Recht sondern auch ein finster dreinblickender Herr der vor dem Hauseingang steht und behauptet das wäre sein Haus. Dafür dass Frau Müller die ältere Dame an die frische Luft setzen darf verlangt er Frau Müllers Ferrari. Ist das jetzt schon legal? Ja, irgendwie schon. Wenn es wirklich das Haus des finster dreinblickenden Herren ist und für den Tausch Wohnung gegen Ferrari ein Vertrag geschlossen wurde, ist das jetzt Eigenbedarfskündigung genannte Verbrechen vollkommen erlaubt. Frau Müller muss sich nicht einmal die Mühe machen, selbst Gewalt anzuwenden das macht dann die Polizei für sie. Nicht sofort aber letztendlich schon.

Der Abstand zwischen eindeutig erkennbarem rechtwidrigem Verhalten und eindeutig erkennbarem rechtskonformen Verhalten ist wirklich sehr, sehr dünn. Zu dünn für einen Rechtsstaat. Das ist wirklich krass! Und noch krasser finde ich wie jung die entsprechenden Regelungen im BGB erst sind. Die Eigenbedarfskündigung ist erst sein 1974 Teil des deutschen Mietrechts. Ich hatte wirklich gedacht, dass kommt noch aus der Zeit als der Feudalherr sich selbst das Recht der ersten Nacht zugestanden hat. Aber der „Feudalherr“ der Eigenbedarfskündigung hieß Helmut Schmidt.

Hinsichtlich der Eigenbedarfskündigung sollte auch nicht vergessen werden, dass sie m.E. die einzige Regelung in unserem Rechtssystem ist die es einer Vertragspartei (Vermieterseite) explizit erlaubt, vertragsbrüchig zu werden. Selbst wenn die Mieterseite sich nichts zuschulden kommen lässt und immer pünktlich und korrekt die vertraglich vereinbarten (Miet-) Bedingungen einhält, bewahrt sie das nicht davor irgendwann (im schlimmsten Fall in einem extrem angespannten Wohnungsmarkt) aus der Wohnung zu fliegen. Dass widerspricht so fundamental allen anderen Regelungen zum Mietrecht, dass diese Diskrepanz doch eigentlich schon mal jemandem aufgefallen sein sollte. Zum Beispiel einer Regierung. Oder einem Parlament. Einem Parlament das die Macht und die Möglichkeiten hat gute Gesetze zu erlassen und schlechte Gesetze zu ändern oder abzuschaffen.

Recht ist nicht (mehr) in Stein gemeißelt. Es ist ein lebendiger Teil unserer Umwelt. Wenn es seinen Zweck nicht mehr erfüllt oder mehr Schaden als Nutzen anrichtet ist es unsere Pflicht das zu ändern. Die Aufgaben die vor uns als Gesellschaft liegen sind zu groß, als dass wir es uns noch leisten können derartig schrägen Ballast mit uns herumzutragen der den inneren Frieden so nachhaltig stört. Schafft die Eigenbedarfskündigung endlich ab. Jede*r die/*/der eine Wohnung kauft in der schon jemand wohnt und darauf spekuliert, diese Menschen zu entsorgen (ob aus wirtschaftlichen Gründen oder aus anderen Befindlichkeiten) weiß im Grunde dass es Unrecht ist. Es ist Zeit, dass der Gesetzgeber das auch erkennt.

erster Nachtrag vom 04.05.2021

Hier mal die Position der Gegenseite (Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke): „Es dürfe nicht infrage gestellt werden, dass Eigentümer ihre vermietete Wohnung grundsätzlich eines Tages selbst nutzen können. Dies sei ein legitimes Recht, dass der Staat schützen müsse, so Warnecke. Nur dann würden genügend Mietwohnungen angeboten und nur dann seien vermietete Immobilien als Teil der Altersvorsorge überhaupt eine Option.“

Da mach ich mir doch gerne die Mühe direkt zu antworten:

1. Doch! Ich darf infrage stellen, dass Wohnungseigentümer gültige Verträge einfach brechen können. Mache ich hiermit.

2. Was Recht ist, entscheidet der Gesetzgeber, nicht der Haus & Grund-Präsident. Und „legitim“ ist hier eindeutig falsch angewendet. Es mag legal sein, wenn ein Familienvater einer 80-jährigen dementen Mieterin kündigen will, die seit 45 Jahren in ihrer Wohnung lebt, legitim – d.h. auch moralischen Gesetzen entsprechend – wird das aber NIEMALS sein.

3. Hä? Nur indem ich Mieter*innen auf die Straße setze, werden genügend Mietwohnungen angeboten? Was ist denn das für ein Schwachsinn? In der realen Welt werden je nach Marktlage genügend oder unzureichend Mietwohnungen (im entsprechenden Marktsegment) angeboten – und in einem angespannten Wohnungsmarkt sollte echt niemand gezwungen werden, seine/*/ihre Wohnung verlassen zu müssen. Nur damit jemand der auch locker an einem anderen Ort leben könnte, irgendwie zufrieden ist.

4. OK, warum reichen jetzt die Mieteinnahmen als Altersversorgung nicht mehr aus? Geht´s hier gar nicht um das Geld? Wenn Immobilien als Altersvorsorge nur funktionieren, indem man die Leben anderer Menschen zerstört, sollte der Gesetzgeber da wohl doch noch mal ran.

zweiter Nachtrag vom 09.05.2021

Meine Güte, bin ich (aus Versehen) am Puls der Zeit. Kaum wache ich aus meiner Corona-Lethargie auf, und starte diesen Blog, stellt sich heraus, dass die Themen die ich hier raussuche, auch in der „großen Politik“ aktuelle Streitpunkte sind. Am 26.11.2020 gab es zum Beispiel eine große Debatte im Bundestag über einen verbesserten Mieterschutz, in dem auch das Rechtsmittel der Eigenbedarfskündigung im Zentrum der Kritik stand. Die SPD fordert schon seit 2019 einen strengeren Katalog für die Möglichkeiten der Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter aufzustellen.

An eine komplette Abschaffung der Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung traut sich aber anscheinend noch niemand so richtig ran, aber ich presche schon mal vor:

dritter Nachtrag vom 17.05.2021

Na da sind meine wilden Blogger-Pferde aber etwas mit mir durchgegangen. Aber so ist das eben, der Appetit kommt beim Essen bzw. die Expertise beim Schreiben. Und ich breche mir auch keinen Zacken aus der Krone, wenn ich hier mal was richtig stelle. (Das ist heute ja auch nicht mehr selbstverständlich.) Jedenfalls bin ich der Twitter-Nutzerin @Almuth19 dankbar, dass sie mich auf einen Fehler hingewiesen hat. Der/*/die die Mieter*in ist natürlich nicht Eigentümer der gemieteten Wohnung (so ein Quatsch, haha), sondern Besitzer*in. Und dazu hatte das BVerfG folgendes zu sagen:

„Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (…). Die Befugnisse von Mieter und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe des Gesetzgebers. Er muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen.“

Und meine (neue) Meinung dazu ist dann entsprechend folgende: Wenn das Besitzrecht des Mieters schützenswertes Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1GG ist, kommt eine Eigenbedarfskündigung durch die Vermieterin einer (entschädigungslosen!) Enteignung gleich. Artikel 14 Absatz 3 GG regelt aber die Möglichkeit der Enteignung abschließend. Dort heißt es:

„Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig.“

Und welchen Grund auch immer ein Vermieter bezüglich einer ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung hat – es handelt sich dabei niemals um einen Zweck zum Wohle der Allgemeinheit. Das bedeutet (m.E.), dass Eigenbedarfskündigungen generell verfassungswidrig sind. Jetzt sollte es aber wirklich für den Gesetzgeber ein Leichtes sein, die Eigenbedarfskündigung abzuschaffen, um die Vermieter*innen davor zu bewahren, aus Versehen etwas zu tun, dass unrechtmäßig ist.

OK, Frage: Ist eine Abschaffung der Eigenbedarfskündigung dann nicht auch eine Enteignung der Vermieterseite? Äh, nein, sorry. Indem man der Vermieterseite die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung nimmt, bewahrt man sie nur vor einem rechtswidrigen Verhalten, eine bloße Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit des Eigentums kommt noch nicht einer Enteignung gleich. Das passiert im Recht alltäglich und überall. Der Vermieter bleibt ja der Eigentümer der Mietsache. Im umgekehrten Fall, erlischt aber mit der Beendigung des Besitzrechts auch das Eigentum des Mieters an der gemieteten Sache. Daher ist die eine Handlung eine (unzulässige) Enteignung, die andere eine zulässige Einschränkung der Nutzung des Eigentums.


Beitragsbild von pixabay: plicka (bearbeitet)

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