Bauen, bauen, bauen – ganz Deutschland befindet sich 2021 in einer kollektiven Psychose. Ganz Deutschland? Nein, ein kleiner Stadtentwicklungsblog aus Berlin … Nee, sorry. Ein bisschen Spaß muss sein. Gerade in diesen Zeiten.

Aber ich bin gar nicht gegen das Bauen an sich. Wir brauchen die Wohnungen und Berlin soll sich auch weiterhin entwickeln. Ist doch schön wenn die Stadt beliebt ist und mehr Menschen die Vorzüge unserer berühmten Berliner Luft genießen wollen. Es gibt nur ein paar grundlegende Fragen, die man unbedingt klären sollte, bevor man sich panisch mit den Armen rudernd, mit geschlossenen Augen in ein ungewisses Abenteuer stürzt:

a.) Gleich mal die wichtigste Sache als Erstes, und es ist schon bezeichnend wie gar nicht man das von den „bauen, bauen“ – Vertretern sonst zu hören kriegt:

Der freie Markt baut keine bezahlbaren Wohnungen!

Man kann es eigentlich nicht fett genug markieren. Das sollte man sich wirklich merken. Aber jenseits öffentlicher Verlaubarungen ist diese Tatsache an sich allen Verantwortlichen gut bekannt. Aus genau diesem Grund gibt es nämlich hier das so genannte Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung. Dieses ist nicht komplett blöd, und es ist vor allem deutlich komplexer als ich es euch gleich darstellen werde. Dass es seinen Charme hat, erkennt man vor allem daran, dass renditeorientierte Investoren das Modell hassen wie die Pest und alles dafür tun, um nicht davon betroffen zu sein – im Zweifelsfall verzichten sie lieber auf ein paar Stockwerke.
Aber damit diejenigen, die nicht in der Materie stecken überhaupt verstehen, um was es sich bei dem Berliner Modell handelt, übersetze ich mal den wichtigsten Teil zurück in die Alltagssprache:

Für jede bezahlbare Wohnung (und „bezahlbar“ heißt hier immer noch deutlich teurer als im Bestand) die gebaut wird, dürfen 2 weitere Wohnungen errichtet werden, die sich kein normaler Stadtbewohner jemals leisten kann. Und bevor ich euch im weiteren Verlauf darauf hinweise, warum das evtl. ein Problem sein könnte, gilt es sich noch mal vor Augen zu führen, dass der Teil der Neubauvorhaben, die für das Berliner Modell in Frage kommt, nur einen winzigen Teil der gesamten Neubautätigkeit ausmachen.

b.) Hm, 1/3 so halbwegs „bezahlbare“ und belegungsgebundene Wohnungen für 30 Jahre gesichert, das klingt doch schon mal gut, oder? Äh, jein. Ich komm gleich drauf, warum das trotzdem Probleme macht, aber erstmal die BILD-Style Schlagzeile:

Berlin hat (fast) keinen Platz mehr zum Bauen.

Yep, so sieht´s aus. Die Stadt ist weitgehend vollgestellt. Bis vor gar nicht allzulanger Zeit, gab es immer noch die Möglichkeit in Stadtbrachen, Baulücken oder anderweitigen Kriegsschäden Gebäude zu errichten, aber davon ist fast nichts mehr übrig. Es gibt eigentlich nur noch drei große Flächenkategorien auf denen in Berlin relevant gebaut werden könnte:

  1. im Außenbereich (das mag das Planungsrecht nicht, und die Prozesse kosten Zeit)
  2. in Bereichen die für den Naturschutz, das Stadtklima und die Biodiversität unersetzlich sind (das mögen die Naturschutzverbände nicht und es wäre/ist auch eine saudämliche Idee)
  3. in Bereichen die planungsrechtlich aus historischen Gründen unzureichend gesichert sind, aber sinnvollerweise nicht bebaut werden sollten (das betrifft vor allem die so genannte Nachverdichtung – ein Horror für jetzigen Bewohner*innen der betroffenen Gebiete und ein Schritt zurück zum Städtebau/den Mietskasernen des 19. Jahrhunderts)

Natürlich gibt es hier und da immer noch günstige Baugelegenheiten, aber die schmelzen dahin wie Schnee im Sommer. Ausserdem kann man in einem Blogeintrag jetzt auch nicht alle potentiellen Eventualitäten abdecken – ich konzentriere mich mal lieber auf das große Bild.

Es gibt also keinen Platz und die Investoren haben wenig Lust, das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung anzuwenden. Daher orientieren sie sich zumindest im Westteil der Stadt am Baunutzungsplan West von 1960, der den aktuellen städtebaulichen Herausforderungen absolut nicht mehr gewachsen ist und viel zu geringe Bauhöhen vorschreibt. Darüber hinaus erlaubt der Baunutzungsplan in Verbindung mit der Bauordnung von 1958 einen Versiegelungsgrad der Grundstücke, der nach heutigen planungsrechtlichen Maßstäben (aktuelle BauNVO) absolut nicht mehr zulässig wäre. Ich wiederhole: Es wird zu niedrig gebaut und unnötig viel Boden zerstört. Das widerspricht vollkommen den Vorgaben, die durch das heute gültige Baugesetzbuch eigentlich durchgesetzt werden sollen.

Zusammengefasst ergibt sich aktuell folgendes Bild für Berlin:

  • hauptsächlich werden Wohnungen gebaut, die kein*e (potentielle*r) Stadtbewohner*in wirklich braucht
  • es wird auf eine komische Art gebaut, die krasse und unnötige Schäden in der Stadtstruktur und den wenigen verbliebenen Grün- und Freiflächen anrichtet (Wichtig – Bestandsschutz = was gebaut ist kriegt man nie wieder weg)
  • wo doch mal ausnahmsweise überteuerte „bezahlbare“ Wohnungen errichtet werden müssen, weil sich das rechtlich nicht umgehen lässt, müssen auch noch unnötigerweise 2/3 Ballast hinzugefügt werden – und das zumeist auf sensiblen Flächen oder solchen, die planungsrechtlich schwierig zu bebauen sind.

Also, es ist eh schon alles ziemlich kompliziert. Aber das ist noch nicht alles. Da kommt jetzt Keine*r und sagt: „Hey lasst uns die bestehenden Probleme doch mal vernünftig durchdenken.“ Nee – jetzt (und damit meine ich in genau diesem Moment) wird was ganz anderes gemacht. Es wird auf das Planungsrecht eingedroschen.

Alles dauert angeblich nur wegen den Planungsprozessen zu lange, die guten Investor*innen werden durch die bösen Planer*innen absichtlich ausgebremst. Nur noch Bürokratie überall. Ständig immer nur Regeln, so macht das Bauen doch keinen Spaß mehr. Und zusätzlich diese Gängelungen durch den schlimmen Umwelt- und Naturschutz. Es sollte mich im Übrigen nicht wundern, wenn sogar das Berliner Modell schon mit auf der Abschussliste steht.

Hier schreibt der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft in Deutschland (GdW) schon mal auf, welche Geschenke er jetzt, vor allem nach dem Ende des Mietendeckels, von der Politik erwartet:

„Von der Landesebene wünschen sich die Unternehmen vor allem eine marktgerechtere und weniger bürokratische Ausgestaltung der Konditionen der Mittel für den sozialen Wohnungsbau. Weiterhin ganz oben auf der Wunschliste steht die Forderung nach Harmonisierung und Vereinfachung der Bauordnungen. Bauland sollte verbilligt und bevorzugt für preisgünstiges Bauen und Wohnen zur Verfügung gestellt und die Auflagen- und Gutachtenflut in Baugenehmigungsverfahren reduziert werden.“

Und:

„Die kommunale Ebene steht vor allem bei der Baulandbereitstellung und Baurechtschaffung in der Pflicht. Hier wünschen sich die Unternehmen vor allem Maßnahmen zur Beschleunigung Baurechtschaffung, eine verbilligte und bevorzugte Abgabe Bauland für Vorhaben des preisgünstigen Mietwohnungsbaus sowie ebenfalls eine Reduzierung der Auflagenflut im Baugenehmigungsverfahren.“

Ich will mal jetzt gar nicht en detail darauf eingehen, wie frech das ist zu sagen, wenn wir unseren Job machen sollen (Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum), brauchen wir aber unbedingt verbilligte Grundstücke – während man gleichzeitig nach einem marktgerechten Umbau der Bedingungen schreit. So isser halt der Neoliberalismus, dem fällt auch gar kein innerer Widerspruch mehr auf.

In diesem Beitrag geht es um das Planungsrecht. Und das ist über die Jahrzehnte, ja das stimmt, immer komplexer geworden. Es gibt wahnsinnig viel zu beachten, zu koordinieren und auch zu steuern. Der Grund dafür ist aber nicht, dass man die Immobilieninvestor*innen und die Bauwirtschaft einfach gerne ärgert. Vielmehr ist es so, dass die Herausforderungen mit denen sich die Planenden auseinandersetzen müssen beständig gestiegen sind. Komplexe Probleme sind mit einfachen, ideologischen Parolen in der echten Welt dann eben doch nicht lösbar.

Ich versuch das mal an einem Beispiel zu verdeutlichen: In Berlin gilt bei Neubauvorhaben eine gesetzlich geregelte Begrenzung für die Einleitung von anfallendem Regenwasser in die Kanalisation. Natürlich ist das blöd für den Investierenden und die Bauwirtschaft. Da muss man zusätzliche Fachfirmen für ein Konzept beauftragen, da muss man sich schlaue Lösungen für konkrete Probleme vor Ort einfallen lassen, und es erhöht ein bisschen die Baukosten. (Immer schön dran denken – billiger bauen heißt nicht unbedingt günstiger wohnen.) Und da liegt es natürlich nahe, mal eben schnell die Rücknahme und Abschaffung dieses zusätzlichen Aufwands zu fordern. Aber das geht nicht. Die Regelung beruht u.a. auf Vorgaben des Wasserhaushaltsgesetz (Bundesrecht), das wiederum kohärent mit den Regelungen auf der europäischen Ebene sein muss. Und ganz am Ende macht die lokale Einleitbeschränkung ja auch noch inhaltlich total Sinn, denn sie hilft (ein wenig) dabei, diese Stadt auf die Folgen des Klimawandels vorzubereiten.

Auf wen soll ich also jetzt hören: die Seite, die mich nach Strich und Faden versucht zu manipulieren, um eigene Gewinne einzufahren? Und dann auf den Bahamas am Pool liegt, wenn die Probleme hier durchschlagen. Oder auf die Seite, die im Rahmen der Daseinsvorsorge und des Umweltrechts versucht, mich vor negativen zukünftigen Auswirkungen zu beschützen? Deren Auftrag es ist, genau das zu tun, und die das klaglos und unsichtbar für mich täglich macht.

Und genau SO funktioniert das gesamte Planungsrecht! Es hat einen Sinn, dass sich alles so entwickelt hat, wie es heute gehandhabt wird. Natürlich gibt es hier und da einzelne Stellschrauben, an denen man drehen kann. Sicher kann man manches schneller, besser und bequemer handhaben. Ich werde da auch dranbleiben und darüber schreiben. Aber um eine Sache kommt ihr nicht herum, Freunde (also hört auf dagegen Sturm zu laufen):

Das Planungsrecht ist gekommen um zu bleiben. Und es wird nur noch größer und schwerer.

Bazinga.


Beitragsbild: eigenes Foto

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